Weyand Immobilien GmbH

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Hier finden Sie in regelmäßigen Abständen ganz Interessante Mitteilungen aus der Immobilienbranche und ganz gezielt aus der Wohnungseigentumsverwaltung.


24. Oktober 2017, 08:06

Berufszulassungsregelung für Wohnimmobilienverwalter im Bundesgesetzblatt veröffentlicht

Knapp einen Monat nach dem das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsvoraussetzun​g für Wohnimmobilienverwalter und Makler die letzte Hürde im Bundesrat nahm, folgte heute die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt.

Nachdem das Gesetz am 22. September 2017 den Bundesrat passierte, wurde es der Bundesregierung zur Gegenzeichnung vorgelegt und anschließend durch den Bundespräsidenten ausgefertigt. Mit der Verkündung im Bundesgesetzblatt ist nun auch das offizielle Inkrafttreten der einzelnen Passagen des Gesetzes geregelt.

So ist das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie ab dem morgigen Tage berechtigt, die entsprechende Verordnung auszuarbeiten. Darin sollen die Einzelheiten der Weiterbildungs- und Informationsverpflichtung wie auch der Berufshaftpflichtversicherun​g geregelt werden. Der Rest des Gesetzes tritt demnach am 1. August 2018 in Kraft. Dazu gehören neben den Voraussetzungen für Erlaubniserteilung auch die Weiterbildungspflicht im Umfang von 20 Stunden in drei Jahren sowie eine Informationspflicht über Qualifikation und Weiterbildung des Verwalters gegenüber dem Verbraucher. Die erforderlichen Erlaubnisvoraussetzungen sind geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit sowie eine Berufshaftpflichtversicherun​g. Die Erlaubnispflicht bezieht sich dabei auf Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwalter, was sowohl die Wohnungseigentums- als auch die Mietverwaltung umfasst.

Der Übergangszeitraum, in dem die bisher tätigen Wohnimmobilienverwalterinnen und -verwalter ihre Erlaubnis beantragen können, erstreckt sich bis zum 1. März 2019. Der Nachweis abgelegter Weiterbildungen ist für bereits heute tätige Gewerbetreibende sowie Objektbetreuer erstmals am 31. Januar 2020 fällig.

André Kesselheim

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22. September 2017, 13:42

Berufszugangsvoraussetzung für Wohnimmobilienverwalter nimmt letzte Hürde im Bundesrat

Die letzte Hürde für das Gesetz zur Berufszulassungsvoraussetzun​g wurde am 22.09.2017 im Bundesrat durchlaufen. Nun wird das Gesetz im Bundesanzeiger veröffentlicht und im nächsten Jahr für alle Verwalter amtlich. Dies wird für die Verbraucher eine weitere Sicherheit für die Wahl des richtigen Verwalters mit sich bringen.

André Kesselheim

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01. September 2017, 10:17

Mietpreise bei Neuvermietung

Nach einer Studie des BBSR (Bau-, Stadt- und Raumforschung) sind in Deutschland die Mieten im Durchschnitt um 4,4 Prozent bei Neuvermietung gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeter der Kaltmiete beträgt nun 7,90 € netto und somit 25 Cent mehr als noch in 2016. Am intensivsten waren die Preisanhebungen in Ballungsgebieten aber auch in Kreisstädten und ländlichen Regionen stiegen die Kosten um 3,7 bzw. 4,3 Prozent.
Die Studie können Sie auf www.bbsr.de abrufen.

André Kesselheim

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25. August 2017, 11:34

Bundestagswahl 2017 - Parteien zur Immobilienwirtschaft

Vor der Bundestagswahl wollen wir Sie informieren, wie die einzelnen Parteien zur Frage Immobilienwirtschaft stehen.
FDP
Die FDP will die Mietpreisbremse sowie die Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Wohneigentum abschaffen. Der Neubau von Wohnungen soll durch Erhöhung der jährlichen Abschreibungsrate bei Gebäuden von derzeit zwei Prozent auf vier Prozent erhöht werden.
SPD
Die SPD will die Mietpreisbremse verschärfen, u.a. durch Verpflichtung zur Offenlegung der Vormiete. Das Bestellerprinzip für Maklergebühren soll erweitert werden um Verkauf eines Grundstücks und/oder Immobilie. KfW-Programme sollen längere Laufzeiten erhalten.
Bündnis90/Die Grünen
Die Grünen wollen die Mietpreisbremse verschärfen, sowie den Kündigungsschutz für Mieter verschärfen. Für Familien soll es Förderungen geben zum eigenen Hausbau oder Wohnungskauf.
CDU
Die CDU will eine Förderung für Familien durch ein Baukindergeld. Zudem soll ein Freibetrag der Grunderwerbsteuer eingeführt werden. Über eine Sonderabschreibung von Baukosten über drei Jahre soll der Mietwohnungsbau gefördert werden. Die CDU will keine Verschärfung der Mietpreisbremse, hält aber an der Bedeutung der Mietpreisbremse für Ballungsräume fest.

André Kesselheim

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06. August 2017, 16:11

Zensus 2021 kommt

Es ist mal wieder soweit, nach dem Zensus 2011 kommt im Jahr 2021 wieder einer auf uns zu. Die EU ist schuld an dem Ganzen.
Zensus 2021 beinhaltet Gebäude- und Wohnungszählung
Dabei sollen auch alle relevanten Immobiliendaten vorzugsweise von den Eigentümerinnen und Eigentümern von Wohnraum erfragt werden. Deswegen ist der Begriff „Volkszählung“ eigentlich falsch, denn es werden nicht nur Personen „gezählt“, sondern auch Gebäude.
Schon beim Zensus 2011 wurden bei Gebäuden Merkmale nach der Art des Gebäudes, der Anzahl der Wohnungen und das Baujahr abgefragt. Bei Wohnungen waren es Merkmale wie die Nutzungsart, die Wohnfläche, die Ausstattung und ebenfalls die Anzahl der Bewohner.

André Kesselheim

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27. Juli 2017, 11:35

Widerrufsrecht im Bauvertrag: Darauf kommt es künftig an

Verbraucher besitzen auch bei Bauverträgen künftig ein 14-tägies Widerrufsrecht. Der Vertragspartner hat vor oder bei Vertragsabschluß auf das Widerrufsrecht schriftlich hinzuweisen. Sollte der Hinweis ausbleiben läuft die frist erst nach Übergabe des gesetzlichen Formulars. Spätestens aber nach 1 Jahr und 14 Tagen nach Vertragsabschluss hat der Verbraucher dann aber kein Widerrufsrecht mehr.

André Kesselheim

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21. Juli 2017, 09:14

Abrechnung von Hausgeld bei Eigentümerwechsel

http://www.zunft-starke.de/wohnungseigentumsrecht/abrechnungsspitze-hausgeld-eigentuemerwechsel/
Die Einzelabrechnung von Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel ist immer wieder Gegenstand von Unsicherheiten und Auseinandersetzungen. Wer haftet für Fehlbeträge? Wer für die Abrechnungsspitze? Wem gebührt das rechnerische Guthaben? Kann man gegen die Forderung auf Hausgeld aufrechnen?

Das Landgericht Dresden hat mit Urteil vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10) eine bemerkenswerte Klarstellung vorgenommen, und zwar in zweierlei Hinsicht:

Bei einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber für die in der Abrechnung festgestellten Abrechnungsspitze einzustehen, allerdings steht ihm auch ein etwaiges Guthaben zu. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, wer bei Beschlussfassung Eigentümer ist.
Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur mit von der Wohnungseigentümergemeinscha​ft durch Beschluss anerkannten oder gegen sie rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich.

Klarer und eindeutiger kann man es nicht regeln. Die Klarstellung des Landgerichts Dresden zur Haftung auf Hausgeld aus einer Abrechnungsspitze bzw. Auskehr eines Überschusses an einen Erwerber ist zu begrüßen. Sie ist eine praktikable Art der Handhabung.

Zwar kann es einem Veräußerer ungerecht erscheinen, dass ein Erwerber von Überzahlungen in der Vergangenheit profitiert und den Überschuss aus der Hausgeldabrechnung erhält. Auf der anderen Seite übernimmt der Erwerber aber auch das Risiko, sollten die Vorauszahlungen nicht auskömmlich gewesen sein. In diesem Fall hat er die Nachzahlung zu leisten. Der Wertungswiderspruch, dass bei einer Überzahlung durch den Veräußerer der Erwerber als Abrechnungsspitze eine Hausgeldrückerstattung erhält und der frühere Eigentümer an seinen Mieter eine Betriebskostenerstattung zu leisten hat, muss hingenommen werden. In der Praxis kommt dieser Fall nur selten vor.

Zur Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen hat das Landgericht Dresden klargestellt, dass Aufrechnungen regelmäßig ausgeschlossen sind. Wenn aber die Wohnungseigentümergemeinscha​ft in einer früheren Jahresabrechnung Guthaben festgestellt und beschlossen hat, kann ein Eigentümer mit diesem durch Beschluss festgestellten Guthaben gegen eine Nachzahlungsforderung aufrechnen.

André Kesselheim

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17. Juli 2017, 15:09

Portale für Eigentümer und Mieter sind für Ende 2017 bei der Weyand Immobilien GmbH geplant

https://www.immoware24.de/funktionen/immoware24-portale/

Eigentümerportal

Das Eigentümerportal verschafft einen Überblick über die Objekte, die Soll- und Istmieten, Leerstand, Neuvermietungen, säumige Zahler usw. Damit hat der Eigentümer sämtliche relevanten Daten auf einem Blick tagesaktuell zur Verfügung. Ebenso hat er Zugriff auf sämtliche Dateien, die der Verwalter dem Eigentümer freigegeben hat (z. B. Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle von Versammlungen, Grundbuchauszüge,…).

Das Eigentümerportal wird zur Effizienzsteigerung beitragen, da Eigentümer bekanntlich immer, wenn sie Dokumente brauchen, lieber die Hausverwaltung anrufen, anstatt in Ihren eigenen Unterlagen zu suchen. Das Portal wird nicht nur die Kommunikation vereinfachen, sondern auch für einen schnellen und sicheren Austausch von Unterlagen sorgen.
Mieterportal

In unserem Mieterportal kann der Mieter sämtliche Details zu seinem Mietvertrag einsehen (z. B. Miete, Betriebskosten-Vorauszahlung,…). Ebenso hat er Zugriff auf Dokumente wie den Mietvertrag und weitere Dokumente (z. B. Mieterhöhungen, Ankündigung von Baumaßnahmen,…). Über das Portal können auch Schäden gemeldet und Informationen mit der Hausverwaltung ausgetauscht werden.

Ergänzt werden die Portale im Nachgang durch eine App, welche z. B. durch Push-Nachrichten den defekten Aufzug meldet und anzeigt, wann die Reparatur stattfinden wird. Dadurch soll verhindert werden, dass wegen einem Defekt am Aufzug jeder einzelne Mieter anruft und den Geschäftsbetrieb aufhält. Für Bewohner, die kein Smartphone benutzen, forscht Immoware24 an einem virtuellen schwarzem Brett. Dort werden sämtliche relevante Nachrichten angezeigt, ohne dass der Verwalter oder Eigentümer zum Objekt fahren muss, um einen neuen Aushang anzubringen.

Mieterportal Ausschnitt Dashboardansicht
Mieterportal Ausschnitt Dashboardansicht

Immoware24-Portal - Formular ausfüllen
Kommunikationscenter – Formular ausfüllen

die Portale sind auf vielen Endgeräten nutzbar
die Portale sind auf vielen Endgeräten nutzbar
Kommunikationscenter

Das Kommunikationscenter beider Portale ist für den Verwalter frei konfigurierbar. Er kann für seine Bedürfnisse Formulare erstellen und diese mit Auswahlfeldern, Datumsfeldern, Freitexten und Dateianhängen bestücken. Dadurch werden unnötige, zeitraubende Rückfragen beim Mieter bzw. Eigentümer entfallen, da der Verwalter relevante Felder einfach als Pflichtfelder markieren kann. Dadurch wird das sogenannte „E-Mail-Ping Pong” vermieden. Durch die neuen Portale wird der Kommunikationsaufwand per Telefon, E-Mail, Fax und Post entschieden gesenkt. Die Mitarbeiter in den Verwaltungsunternehmen werden dadurch entlastet und können sich besser auf Ihre Arbeit konzentrieren.

Nachdem Immoware24 die letzten Jahre zuerst die eigenen Server, die Dienstleister für Wartung & Updates, Onlinebanking Software, E-Mail Clients und mit dem E-Postbrief das Drucken und Einkuvertieren von Briefen überflüssig gemacht hat, wird jetzt die Kommunikation und der Datenaustausch zwischen Verwaltung, Eigentümern und Mietern durch moderne Technik verbessert.

„Im Jahr 2017 arbeiten wir ein straffes Entwicklungsprogramm ab”, so der Mitgesellschafter und Geschäftsführer Ronny Selzer. „Dieses Jahr haben wir eine DATEV-Schnittstelle entwickelt, das Onlinebanking um virtuelle Konten erweitert (bankenunabhänig), Verwalterhonorarabrechnung, konfigurierbare Anwendungs-Layouts, viele neue Funktionen und Verbesserungen in die Software eingefügt und werden bis Jahresende die Portale und einen Mieterhöhungsassistenten mit Mietspiegeln online stellen.”

André Kesselheim

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12. Juli 2017, 11:03

GEsetzliche Auflagen bereits heute erfüllt

Die Weyand Immobilien GmbH erfüllt bereits heute schon die Auflagen des neuen Gesetzes zur Berufszugangsvoraussetzung als Hausverwaltung. Die wesentlichen Punkte die das Gesetz abdeckt, sind der Weyand Immobilien auch schon vorher für Ihre Kunden wichtig gewesen. Weil die Weyand Immobilien GmbH auch weiterhin sich weiter verbessern will, wird zum 01.01.2018 die Deckungssumme der Vermögensschadenshaftpflicht​versicherung auf 250.000,00 € erhöht.
Zudem wird den Eigentümern im laufenden Jahr eine Plattform zur Verfügung gestellt, wo jeder Eigentümer sich zu seinem Objekt weitere Informationen abrufen kann. Die Plattform wird mittels eigenem Zugang pro Eigentümer/Mieter erreichbar sein.

André Kesselheim

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12. Juli 2017, 10:58

Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümerschaft

https://www.promeda.de/blog/faelligkeit-hausgeld/
Der Umstand, dass die Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft meistens monatlich im Voraus fällig ist, ergibt sich zwar bereits aus dem Wirtschaftsplan. Denn nach § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen die Wohnungseigentümer nach Abruf durch den Verwalter die Vorschüsse leisten, die im Wirtschaftsplan beschlossen wurden. Aber dieser Plan ist nicht die eigentliche Rechtsgrundlage für die Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft. Vielmehr richtet sich die konkrete Fälligkeit nach anderen rechtlichen Bestimmungen. Welche das sind und was Sie sonst zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung wissen sollten, lesen Sie hier.
Das sind die Rechtsgrundlagen zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung

Wohnungseigentümer müssen das in § 16 Abs. 2 WEG näher beschriebene Hausgeld zahlen, sobald es fällig ist. Diese Verpflichtung wird durch § 28 Abs. 2 WEG dahingehend konkretisiert, dass die im beschlossenen Wirtschaftplan festgesetzten Vorschüsse auf Anforderung des Verwalters zu leisten sind. Da der Wirtschaftsplan nur für ein Jahr besteht (sogenanntes Wirtschaftsjahr), haben die Eigentümer auch nach Ablauf des Jahres die Vorschüsse weiterhin zu zahlen, selbstwenn noch kein neuer Wirtschaftsplan aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vorliegt.

Die eigentliche Rechtsgrundlage für die Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft kann sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben. Danach ist – wie im Mietrecht – die Hausgeldzahlung häufig bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Besteht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Regelung über die Fälligkeit der Hausgeldzahlung oder existiert dazu eine sonstige Vereinbarung, ist dies die Rechtsgrundlage für die Fälligkeit.

Besteht hingegen keinerlei Regelung oder soll eine vorhandene Vereinbarung abgeändert werden, kommt die in § 21 Abs. 7 WEG niedergelegte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Tragen. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer

… die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
Das kann mit einem Beschluss zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung geregelt werden

Möchten die Wohnungseigentümer die Fälligkeit der Hausgeldzahlung nach § 21 Abs. 7 WEG beschließen, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Fälligkeit bzw. der Zahlungstermin bestimmbar ist. Das kann durch einen bestimmten Tag (etwa am 15. des Monats) oder durch einen mit Hilfe des Kalenders bestimmbaren Termin (etwa am 3. Werktag eines Monats) geschehen.

Erfolgt eine solche Bestimmbarkeit nicht und bleibt die Hausgeldzahlung des Wohnungseigentümers aus, muss dieser erst durch eine Mahnung in Verzug gesetzt werden. Ist jedoch der Zahlungstermin bestimmt, gerät der betreffende Eigentümer bei einer Nichtzahlung automatisch in Verzug. Er muss also auch ohne Mahnung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinscha​ft den Verzugsschaden ersetzen, also die Verzugszinsen und die Mahnkosten.

Formuliert werden kann ein solcher Beschluss wie folgt:

Das gemäß dem Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld ist jeweils am 3. Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig.

Ob weiterhin beschlossen werden kann:

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang auf dem Konto der WEG entscheidend.

muss vor der Hintergrund der neueren Rechtsprechung zum Mietrecht hinterfragt werden. Denn solche Klauseln sind in Formularmietverträgen unwirksam (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15). Diese Rechtsprechung zum Mietrecht dürfte aber auf entsprechende Beschlüsse von Wohnungseigentümern nicht übertragbar sein, da es sich hier nicht in letzter Konsequenz um die Kündigung von Wohnraum geht.

Zudem können die Wohnungseigentümer beispielsweise beschließen,

wie hoch der Verzugszins bei einer unpünktlichen Hausgeldzahlung ist (höchstens das Doppelte des gesetzlichen Zinssatzes)
dass bei einer rückständigen monatlichen Hausgeldzahlung das Hausgeld des betreffenden Eigentümers für das gesamte Wirtschaftsjahr sofort fällig ist
dass die Teilnahme am Lastschriftverfahren zu erfolgen hat und wie hoch die Gebühren für Eigentümer sind, die eine solche Teilnahme verweigern (je nach Höhe des Hausgeldes zwischen 2,50 bis maximal 5 Euro)
dass Mehrfacheigentümer das Hausgeld nicht durch Sammelüberweisungen, sondern durch Einzelüberweisungen unter Angabe der jeweiligen Eigentumswohnung zahlen müssen (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2001, Az.: 3 Wx 7/01)
dass und in welcher Höhe ein Sonderhonorar für den Verwalter wegen der Beitreibung offener Hausgelder erfolgt

Wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld trotz Fälligkeit nicht zahlt

Zahlt ein Wohnungseigentümer das fällige Hausgeld nicht, ist dessen außergerichtliche Beitreibung eine Angelegenheit des Verwalters, die zu seinen gesetzlich geschützten Aufgaben gehört, §§ 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 WEG. Der Verwalter darf hier also unproblematisch und ohne besondere Ermächtigung die Wohnungseigentümergemeinscha​ft vertreten.

Ist dagegen eine Zahlungsklage oder die Einleitung eines Mahnverfahrens gegen den säumigen Eigentümer erforderlich, muss der Verwalter dazu ermächtigt werden. Die Ermächtigung kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch Vereinbarung erfolgen. Wurde dagegen die Ermächtigung im Verwaltervertrag erteilt, ist diese regelmäßig nur dann wirksam, wenn der Verwaltervertrag allen Eigentümern vorgelegen hat und als Ganzes von der Versammlung beschlossen wurde. Im Zweifel ist daher der Verwalter von der Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit durch Beschluss zur gerichtlichen Geltendmachung der fälligen Hausgeldzahlung zu ermächtigen, § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.

Mehr unter: Ein Eigentümer zahlt kein Hausgeld – was ist zu tun?

Ein Zurückbehaltungsrecht an einer fälligen Hausgeldzahlung steht einem Wohnungseigentümer nur zu, wenn es sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen handelt oder das Hausgeld nicht auf ein offenes Fremdgeldkonto eingezahlt werden soll.

André Kesselheim

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