Weyand Immobilien GmbH

Ihre Hausverwaltung für Koblenz, Neuwied und Umgebung
 

 

Blog

Hier finden Sie in regelmäßigen Abständen ganz Interessante Mitteilungen aus der Immobilienbranche und ganz gezielt aus der Wohnungseigentumsverwaltung.


21. Juli 2017, 09:14

Abrechnung von Hausgeld bei Eigentümerwechsel

http://www.zunft-starke.de/wohnungseigentumsrecht/abrechnungsspitze-hausgeld-eigentuemerwechsel/
Die Einzelabrechnung von Hausgeld bei einem Eigentümerwechsel ist immer wieder Gegenstand von Unsicherheiten und Auseinandersetzungen. Wer haftet für Fehlbeträge? Wer für die Abrechnungsspitze? Wem gebührt das rechnerische Guthaben? Kann man gegen die Forderung auf Hausgeld aufrechnen?

Das Landgericht Dresden hat mit Urteil vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10) eine bemerkenswerte Klarstellung vorgenommen, und zwar in zweierlei Hinsicht:

Bei einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber für die in der Abrechnung festgestellten Abrechnungsspitze einzustehen, allerdings steht ihm auch ein etwaiges Guthaben zu. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, wer bei Beschlussfassung Eigentümer ist.
Die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen ist nur mit von der Wohnungseigentümergemeinscha​ft durch Beschluss anerkannten oder gegen sie rechtskräftig festgestellten Forderungen möglich.

Klarer und eindeutiger kann man es nicht regeln. Die Klarstellung des Landgerichts Dresden zur Haftung auf Hausgeld aus einer Abrechnungsspitze bzw. Auskehr eines Überschusses an einen Erwerber ist zu begrüßen. Sie ist eine praktikable Art der Handhabung.

Zwar kann es einem Veräußerer ungerecht erscheinen, dass ein Erwerber von Überzahlungen in der Vergangenheit profitiert und den Überschuss aus der Hausgeldabrechnung erhält. Auf der anderen Seite übernimmt der Erwerber aber auch das Risiko, sollten die Vorauszahlungen nicht auskömmlich gewesen sein. In diesem Fall hat er die Nachzahlung zu leisten. Der Wertungswiderspruch, dass bei einer Überzahlung durch den Veräußerer der Erwerber als Abrechnungsspitze eine Hausgeldrückerstattung erhält und der frühere Eigentümer an seinen Mieter eine Betriebskostenerstattung zu leisten hat, muss hingenommen werden. In der Praxis kommt dieser Fall nur selten vor.

Zur Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen hat das Landgericht Dresden klargestellt, dass Aufrechnungen regelmäßig ausgeschlossen sind. Wenn aber die Wohnungseigentümergemeinscha​ft in einer früheren Jahresabrechnung Guthaben festgestellt und beschlossen hat, kann ein Eigentümer mit diesem durch Beschluss festgestellten Guthaben gegen eine Nachzahlungsforderung aufrechnen.

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren


17. Juli 2017, 15:09

Portale für Eigentümer und Mieter sind für Ende 2017 bei der Weyand Immobilien GmbH geplant

https://www.immoware24.de/funktionen/immoware24-portale/

Eigentümerportal

Das Eigentümerportal verschafft einen Überblick über die Objekte, die Soll- und Istmieten, Leerstand, Neuvermietungen, säumige Zahler usw. Damit hat der Eigentümer sämtliche relevanten Daten auf einem Blick tagesaktuell zur Verfügung. Ebenso hat er Zugriff auf sämtliche Dateien, die der Verwalter dem Eigentümer freigegeben hat (z. B. Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle von Versammlungen, Grundbuchauszüge,…).

Das Eigentümerportal wird zur Effizienzsteigerung beitragen, da Eigentümer bekanntlich immer, wenn sie Dokumente brauchen, lieber die Hausverwaltung anrufen, anstatt in Ihren eigenen Unterlagen zu suchen. Das Portal wird nicht nur die Kommunikation vereinfachen, sondern auch für einen schnellen und sicheren Austausch von Unterlagen sorgen.
Mieterportal

In unserem Mieterportal kann der Mieter sämtliche Details zu seinem Mietvertrag einsehen (z. B. Miete, Betriebskosten-Vorauszahlung,…). Ebenso hat er Zugriff auf Dokumente wie den Mietvertrag und weitere Dokumente (z. B. Mieterhöhungen, Ankündigung von Baumaßnahmen,…). Über das Portal können auch Schäden gemeldet und Informationen mit der Hausverwaltung ausgetauscht werden.

Ergänzt werden die Portale im Nachgang durch eine App, welche z. B. durch Push-Nachrichten den defekten Aufzug meldet und anzeigt, wann die Reparatur stattfinden wird. Dadurch soll verhindert werden, dass wegen einem Defekt am Aufzug jeder einzelne Mieter anruft und den Geschäftsbetrieb aufhält. Für Bewohner, die kein Smartphone benutzen, forscht Immoware24 an einem virtuellen schwarzem Brett. Dort werden sämtliche relevante Nachrichten angezeigt, ohne dass der Verwalter oder Eigentümer zum Objekt fahren muss, um einen neuen Aushang anzubringen.

Mieterportal Ausschnitt Dashboardansicht
Mieterportal Ausschnitt Dashboardansicht

Immoware24-Portal - Formular ausfüllen
Kommunikationscenter – Formular ausfüllen

die Portale sind auf vielen Endgeräten nutzbar
die Portale sind auf vielen Endgeräten nutzbar
Kommunikationscenter

Das Kommunikationscenter beider Portale ist für den Verwalter frei konfigurierbar. Er kann für seine Bedürfnisse Formulare erstellen und diese mit Auswahlfeldern, Datumsfeldern, Freitexten und Dateianhängen bestücken. Dadurch werden unnötige, zeitraubende Rückfragen beim Mieter bzw. Eigentümer entfallen, da der Verwalter relevante Felder einfach als Pflichtfelder markieren kann. Dadurch wird das sogenannte „E-Mail-Ping Pong” vermieden. Durch die neuen Portale wird der Kommunikationsaufwand per Telefon, E-Mail, Fax und Post entschieden gesenkt. Die Mitarbeiter in den Verwaltungsunternehmen werden dadurch entlastet und können sich besser auf Ihre Arbeit konzentrieren.

Nachdem Immoware24 die letzten Jahre zuerst die eigenen Server, die Dienstleister für Wartung & Updates, Onlinebanking Software, E-Mail Clients und mit dem E-Postbrief das Drucken und Einkuvertieren von Briefen überflüssig gemacht hat, wird jetzt die Kommunikation und der Datenaustausch zwischen Verwaltung, Eigentümern und Mietern durch moderne Technik verbessert.

„Im Jahr 2017 arbeiten wir ein straffes Entwicklungsprogramm ab”, so der Mitgesellschafter und Geschäftsführer Ronny Selzer. „Dieses Jahr haben wir eine DATEV-Schnittstelle entwickelt, das Onlinebanking um virtuelle Konten erweitert (bankenunabhänig), Verwalterhonorarabrechnung, konfigurierbare Anwendungs-Layouts, viele neue Funktionen und Verbesserungen in die Software eingefügt und werden bis Jahresende die Portale und einen Mieterhöhungsassistenten mit Mietspiegeln online stellen.”

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren


12. Juli 2017, 11:03

GEsetzliche Auflagen bereits heute erfüllt

Die Weyand Immobilien GmbH erfüllt bereits heute schon die Auflagen des neuen Gesetzes zur Berufszugangsvoraussetzung als Hausverwaltung. Die wesentlichen Punkte die das Gesetz abdeckt, sind der Weyand Immobilien auch schon vorher für Ihre Kunden wichtig gewesen. Weil die Weyand Immobilien GmbH auch weiterhin sich weiter verbessern will, wird zum 01.01.2018 die Deckungssumme der Vermögensschadenshaftpflicht​versicherung auf 250.000,00 € erhöht.
Zudem wird den Eigentümern im laufenden Jahr eine Plattform zur Verfügung gestellt, wo jeder Eigentümer sich zu seinem Objekt weitere Informationen abrufen kann. Die Plattform wird mittels eigenem Zugang pro Eigentümer/Mieter erreichbar sein.

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren


12. Juli 2017, 10:58

Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümerschaft

https://www.promeda.de/blog/faelligkeit-hausgeld/
Der Umstand, dass die Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft meistens monatlich im Voraus fällig ist, ergibt sich zwar bereits aus dem Wirtschaftsplan. Denn nach § 28 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen die Wohnungseigentümer nach Abruf durch den Verwalter die Vorschüsse leisten, die im Wirtschaftsplan beschlossen wurden. Aber dieser Plan ist nicht die eigentliche Rechtsgrundlage für die Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft. Vielmehr richtet sich die konkrete Fälligkeit nach anderen rechtlichen Bestimmungen. Welche das sind und was Sie sonst zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung wissen sollten, lesen Sie hier.
Das sind die Rechtsgrundlagen zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung

Wohnungseigentümer müssen das in § 16 Abs. 2 WEG näher beschriebene Hausgeld zahlen, sobald es fällig ist. Diese Verpflichtung wird durch § 28 Abs. 2 WEG dahingehend konkretisiert, dass die im beschlossenen Wirtschaftplan festgesetzten Vorschüsse auf Anforderung des Verwalters zu leisten sind. Da der Wirtschaftsplan nur für ein Jahr besteht (sogenanntes Wirtschaftsjahr), haben die Eigentümer auch nach Ablauf des Jahres die Vorschüsse weiterhin zu zahlen, selbstwenn noch kein neuer Wirtschaftsplan aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vorliegt.

Die eigentliche Rechtsgrundlage für die Fälligkeit der Hausgeldzahlung in einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft kann sich aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ergeben. Danach ist – wie im Mietrecht – die Hausgeldzahlung häufig bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats fällig. Besteht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine Regelung über die Fälligkeit der Hausgeldzahlung oder existiert dazu eine sonstige Vereinbarung, ist dies die Rechtsgrundlage für die Fälligkeit.

Besteht hingegen keinerlei Regelung oder soll eine vorhandene Vereinbarung abgeändert werden, kommt die in § 21 Abs. 7 WEG niedergelegte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zum Tragen. Nach dieser Bestimmung können die Wohnungseigentümer

… die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.
Das kann mit einem Beschluss zur Fälligkeit der Hausgeldzahlung geregelt werden

Möchten die Wohnungseigentümer die Fälligkeit der Hausgeldzahlung nach § 21 Abs. 7 WEG beschließen, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die Fälligkeit bzw. der Zahlungstermin bestimmbar ist. Das kann durch einen bestimmten Tag (etwa am 15. des Monats) oder durch einen mit Hilfe des Kalenders bestimmbaren Termin (etwa am 3. Werktag eines Monats) geschehen.

Erfolgt eine solche Bestimmbarkeit nicht und bleibt die Hausgeldzahlung des Wohnungseigentümers aus, muss dieser erst durch eine Mahnung in Verzug gesetzt werden. Ist jedoch der Zahlungstermin bestimmt, gerät der betreffende Eigentümer bei einer Nichtzahlung automatisch in Verzug. Er muss also auch ohne Mahnung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinscha​ft den Verzugsschaden ersetzen, also die Verzugszinsen und die Mahnkosten.

Formuliert werden kann ein solcher Beschluss wie folgt:

Das gemäß dem Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld ist jeweils am 3. Werktag eines Monats im Voraus zur Zahlung fällig.

Ob weiterhin beschlossen werden kann:

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Eingang auf dem Konto der WEG entscheidend.

muss vor der Hintergrund der neueren Rechtsprechung zum Mietrecht hinterfragt werden. Denn solche Klauseln sind in Formularmietverträgen unwirksam (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 05.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15). Diese Rechtsprechung zum Mietrecht dürfte aber auf entsprechende Beschlüsse von Wohnungseigentümern nicht übertragbar sein, da es sich hier nicht in letzter Konsequenz um die Kündigung von Wohnraum geht.

Zudem können die Wohnungseigentümer beispielsweise beschließen,

wie hoch der Verzugszins bei einer unpünktlichen Hausgeldzahlung ist (höchstens das Doppelte des gesetzlichen Zinssatzes)
dass bei einer rückständigen monatlichen Hausgeldzahlung das Hausgeld des betreffenden Eigentümers für das gesamte Wirtschaftsjahr sofort fällig ist
dass die Teilnahme am Lastschriftverfahren zu erfolgen hat und wie hoch die Gebühren für Eigentümer sind, die eine solche Teilnahme verweigern (je nach Höhe des Hausgeldes zwischen 2,50 bis maximal 5 Euro)
dass Mehrfacheigentümer das Hausgeld nicht durch Sammelüberweisungen, sondern durch Einzelüberweisungen unter Angabe der jeweiligen Eigentumswohnung zahlen müssen (Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 04.04.2001, Az.: 3 Wx 7/01)
dass und in welcher Höhe ein Sonderhonorar für den Verwalter wegen der Beitreibung offener Hausgelder erfolgt

Wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld trotz Fälligkeit nicht zahlt

Zahlt ein Wohnungseigentümer das fällige Hausgeld nicht, ist dessen außergerichtliche Beitreibung eine Angelegenheit des Verwalters, die zu seinen gesetzlich geschützten Aufgaben gehört, §§ 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4 WEG. Der Verwalter darf hier also unproblematisch und ohne besondere Ermächtigung die Wohnungseigentümergemeinscha​ft vertreten.

Ist dagegen eine Zahlungsklage oder die Einleitung eines Mahnverfahrens gegen den säumigen Eigentümer erforderlich, muss der Verwalter dazu ermächtigt werden. Die Ermächtigung kann durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder durch Vereinbarung erfolgen. Wurde dagegen die Ermächtigung im Verwaltervertrag erteilt, ist diese regelmäßig nur dann wirksam, wenn der Verwaltervertrag allen Eigentümern vorgelegen hat und als Ganzes von der Versammlung beschlossen wurde. Im Zweifel ist daher der Verwalter von der Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit durch Beschluss zur gerichtlichen Geltendmachung der fälligen Hausgeldzahlung zu ermächtigen, § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.

Mehr unter: Ein Eigentümer zahlt kein Hausgeld – was ist zu tun?

Ein Zurückbehaltungsrecht an einer fälligen Hausgeldzahlung steht einem Wohnungseigentümer nur zu, wenn es sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen handelt oder das Hausgeld nicht auf ein offenes Fremdgeldkonto eingezahlt werden soll.

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren


12. Juli 2017, 10:56

Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten: Warum und was muss ich wissen?

https://www.promeda.de/blog/grundsteuer-hausgeld/
Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinscha​ft müssen regelmäßig ein monatliches Hausgeld zahlen, welches in § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums näher umschrieben ist. Dabei setzt sich das Hausgeld aus den Betriebskosten sowie den weiteren Lasten und Kosten wie den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie den Verwaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum zusammen. Allerdings ist die auf die Eigentumswohnung entfallende Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten. Warum das so ist und was Sie dazu wissen sollten, erfahren Sie in diesem Artikel.
Grundsteuer: Einnahmen für die Kommune

Die Grundsteuer wird auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung von den Gemeinden erhoben, Dabei richtet sich die konkrete Besteuerung nach dem für das Objekt maßgeblichen und vom Finanzamt festgelegten Einheitswert sowie dem Hebesatz der Gemeinden. Da der Hebesatz von den Gemeinden individuell festgesetzt wird, kann die Höhe der Grundsteuer regional erheblich voneinander abweichen.

Maßgebliche Rechtsgrundlagen für die Erhebung der Grundsteuer als sogenannte Realsteuer sind das Grundsteuergesetz (GrStG), die Grundsteuer-Richtlinien, das Bewertungsgesetz (BewG) und die individuellen Haushaltssatzungen der Gemeinden. Realsteuer bedeutet, dass sich die Steuer ausschließlich nach dem Wert und der Beschaffenheit des Steuerobjektes richtet. Die persönlichen Verhältnisse des Steuerschuldners spielen keine Rolle.

Aus den Rechtsgrundlagen geht unter anderem hervor, dass die Grundsteuer B (baulich) für alle bebauten und bebaubaren Grundstücke sowie Gebäude, Betriebsgrundstück, Wohnungseigentum, Teileigentum und Erbbaurechte gilt. Dagegen findet die Grundsteuer A (agrarisch) für land- und fortwirtschaftliche Vermögen und Betriebe Anwendung.

Ermittelt wird die Grundsteuer in drei selbstständigen aufeinanderfolgenden Verfahren, und zwar dem Einheitswertverfahren, dem sich daran anschließenden Steuermessbetragsverfahren und schließlich dem nachfolgenden Steuerfestsetzungsverfahren. Dabei bauen die einzelnen Verfahren jeweils aufeinander auf.

Im Einheitswertverfahren bewertet das zuständige Finanzamt den Grundbesitz anhand eines Einheitswertes, der nach dem BewG zum Zeitpunkt der Veranlagung mit dem für den Grundbesitz geltende Wert erfolgt. Im Rahmen dieses Verfahrens ergeht seitens des Finanzamtes der Einheitswertbescheid an den Eigentümer.

Im Abschluss daran erteilt das Finanzamt auf Grundlage des Einheitswertbescheids den Grundsteuermessbescheid, der ebenfalls dem Eigentümer zugeht. Dabei legt das Finanzamt zur Berechnung einen Steuermessbetrag zugrunde, der durch die Anwendung eines Tausendsatzes auf den Einheitswert ermittelt wird. Der Tausendsatz ist die Steuermesszahl.

Den so berechneten Grundsteuermessbetrag teilt das Finanzamt den Gemeinden mit, die unter Anwendung des von ihnen frei bestimmten Hebesatzes die Höhe der Grundsteuer festsetzen. Der Hebesatz ist also die Festsetzung eines auf den Steuermessbetrag anzuwendenden Prozentsatzes, wobei die Grundsteuer den Kommunen zusteht. Diese erlassen daher den Grundsteuerbescheid (nicht zu verwechseln mit dem vom Finanzamt erlassenen Grundsteuermessbescheid).
Eigentümer müssen Grundsteuer an die Kommune zahlen

Zu zahlen ist die Grundsteuer unmittelbar vom Eigentümer an die Gemeinde oder Stadt. Dazu erhält der Eigentümer regelmäßig von der Kommune den Grundsteuerbescheid, mit dem zu Beginn des Kalenderjahres die Grundsteuer festgesetzt wird. Dabei ist die Grundsteuer in vier Teilbeträgen am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. fällig. Auf Antrag des Eigentümers bis zum 30.09. kann im Folgejahr die Grundsteuer in einem Betrag am 01.07. geleistet werden.

Wohnungseigentümer haben die Grundsteuer nach diesen Grundsätzen ebenfalls unmittelbar an die Gemeinde oder Stadt zu zahlen, da jede wirtschaftliche Einheit als eigenständiges Objekt vom zuständigen Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst und bewertet wird. Erfolgt also aufgrund einer Teilungserklärung die Begründung von Wohnungseigentum, erhalten die neu entstandenen wirtschaftlichen Einheiten eine eigene Steuernummer. Da die Grundsteuer von der Kommune unmittelbar beim Wohnungseigentümer mittels Bescheid angefordert wird, ist die Steuer von diesem auch unmittelbar an die Kommune zu zahlen. Daher ist die Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten.

Rechtsmittel sind innerhalb eines Monats nach Erhalt gegen den Einheitswertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid beim zuständigen Finanzamt einzulegen. Die Gemeinde ist an die dann gegebenenfalls ergehenden Änderungen des Finanzamts gebunden und muss den von ihr erlassen Grundsteuerbescheid ändern. Umgekehrt bewirkt ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune keine Änderungen der Feststellungen des Finanzamtes im Einheitswertbescheid oder im Grundsteuermessbescheid. Vielmehr kann ein solches „falsch eingelegtes“ Rechtsmittel bei der Kommune dazu führen, dass die Bescheide des Finanzamtes nach einem Monat bestandskräftig werden und damit nicht mehr angegriffen werden können.
Wohnungseigentümer dürfen Grundsteuerbescheide auf ihre Mieter abwälzen

Hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet und im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, kann er die Grundsteuern auf seinen Mieter abwälzen. Denn die Grundsteuern gehören als laufende öffentliche Lasten des Grundstücks zu den umlagefähigen Betriebskosten, § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung (BetrVK).

Dabei hat es ein vermietender Wohnungseigentümer besonders einfach: Denn der Vermieter braucht die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten, die von der Kommune durch Bescheid gerade für die einzelne Eigentumswohnung erhoben wurden, lediglich an diesen in der Betriebskostenabrechnung „weiterzuleiten“. In diesem Fall kann kein gesetzlicher oder mietvertraglich vereinbarter Umlageschlüssel angewendet werden, da es hier nichts umzulegen gibt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.04.2013, Az.: VIII ZR 252/12). Zuvor anderslautende Entscheidungen haben die Karlsruher Richter damit ausdrücklich aufgegeben, so dass Vermieter von Eigentumswohnungen die Grundsteuer 1:1 auf ihre Mieter abwälzen können.

Die Grundsteuer kann allerdings von der Kommune auch rückwirkend erhöht werden. Um hier auf der sichereren Seite zu sein, sollte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung einen Erhöhungsvorbehalt aufnehmen, wonach die Abrechnung vorbehaltlich einer rückwirkenden Erhöhung der Grundsteuer seitens der Kommune erteilt wird.

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren


09. Juli 2017, 16:20

Gesetz zu Berufszugangsvoraussetzungen beschlossen: Grundstein für einheitliches Berufsbild in der Immobilienverwaltung gelegt

https://ddiv.de/hp59521/Gesetz-zu-Berufszugangsvoraussetzungen-beschlossen-Grundstein-fuer-einheitliches-Berufsbild-in-der-Immobilienverwaltung-gelegt.htm
Gesetz zu Berufszugangsvoraussetzungen beschlossen: Grundstein für einheitliches Berufsbild in der Immobilienverwaltung gelegt
Mit den Stimmen der Regierungskoalition wurde am gestrigen späten Abend das Gesetz zur Einführung von Berufszugangsvoraussetzungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler (BT-Drs. 18/12831) mit Änderungen verabschiedet. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) begrüßt den nach langen Verhandlungen ausgearbeiteten Kompromiss, wird sich aber weiterhin für die Einführung eines Sachkundenachweises einsetzen.
Bereits vor zwei Wochen » berichtete der DDIV über die kommende Verabschiedung des Gesetzes, nachdem die Berichterstatter der Koalition einen Kompromiss erzielten. Da bereits der Wirtschaftsausschuss am Mittwoch das Gesetz mehrheitlich mit den Stimmen der Koalition befürwortete, wurde es am gestrigen Abend im Deutschen Bundestag mit Änderungen beschlossen.
„Wir haben nie daran gezweifelt, dass dieses Gesetz kommt! Mit der Einführung einer Weiterbildungspflicht und dem Einschluss des Mietverwalters auf den letzten Metern wurden zudem zwei wesentliche Forderungen des DDIV erfüllt, ebenso die unstrittige Einführung einer Berufshaftpflichtversicherun​g für den Verwalter”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. „Hier haben sich Beharrlichkeit und die richtigen Argumente ausgezeichnet.”
Im Gesetz neu vorgesehen, ist nun neben einer Weiterbildungspflicht auch eine Informationsvorschrift über Qualifikation und Fortbildung des Verwalters gegenüber dem Verbraucher. Zudem wird die Erlaubnispflicht auch auf den Mietverwalter ausgeweitet. Eigens hierfür wird dies in Form des Wohnimmobilienverwalters manifestiert, der künftig die WEG- und Mietverwaltung umfasst. Die erforderlichen Erlaubnisvoraussetzungen für den Wohnimmobilienverwalter sind geordnete Vermögensverhältnisse, Zuverlässigkeit und eine Berufshaftpflichtversicherun​g. Einen Sachkundenachweis, wie noch vom Bundeskabinett im August 2016 beschlossen, wurde von der Unionsfraktion, insbesondere von der CSU in der AG Wirtschaft abgelehnt. Danach wäre der bürokratische und regulatorische Aufwand zu hoch gewesen, da durch die „Alte-Hasen-Regel″ eine deutliche Mehrheit gewerblicher Verwalter befreit gewesen wäre. „Eine Stichtags-Regelung wäre hier die bessere Lösung gewesen. Wer nach einer bestimmten Frist die Tätigkeit neu ausüben will, hätte eine Sachkundeprüfung abzulegen oder durch den Nachweis einer entsprechenden Ausbildung oder eines Studiums davon befreit werden können”, so Kaßler. „Wir werden daher nach der nächsten Bundestagswahl einen neuen Anlauf nehmen.”
Dennoch bleibt festzuhalten, dass es endlich gelungen ist, die Tätigkeit des Verwalters aufzuwerten. Was 2011 mit der Vorlage des „Zuck-Gutachtens″, beauftragt durch den DDIV und seine Landesverbände initiiert wurde, und der verfassungsrechtlichen Klärung der Frage nach Berufszugangsvoraussetzungen für den Verwalter begann, fand nun nach nur sechs Jahren einen vorläufigen Abschluss. „Dies dokumentiert was eine konzertierte Interessenvertretung durch einen schlagkräftigen und auf eine Berufsgruppe fokussierten Verband politisch erreichen kann”, so DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.
Bis zur Einführung des Sachkundenachweises wird der DDIV seine Bemühungen auch dahingehend weiter intensivieren, seine Medien- und Öffentlichkeitsarbeit darauf auszurichten, dass Wohnungseigentümergemeinscha​ften nur einen Verwalter beauftragen, der Mitglied in einem der DDIV-Landesverbände ist. „Unser Verband steht heute schon für die Qualität der Aus- und Fortbildung. Mit der fortschreitenden Komplexität der Wohnimmobilienverwaltung sind Eigentümer gut beraten, auf das Fachwissen unserer Mitglieder zu vertrauen”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler abschließend, „denn ein Tag Weiterbildung pro Jahr wird weder der komplexen Tätigkeit des Verwaltens gerecht, noch wird damit der Verbraucherschutz von Millionen Eigentümern und Mietern signifikant erhöht.”
Die Einzelheiten der Weiterbildungs- und Informationsverpflichtung wie auch der Berufshaftpflichtversicherun​g werden in der ausführenden Rechtsverordnung geregelt. Dort wird auch verankert, wie die Nachweispflichten des gewerblichen Wohnimmobilienverwalters über die Einhaltung der Weiterbildungsverpflichtung gegenüber der zuständigen Behörde ausgestaltet werden.
In der » gestrigen Plenardebatte sprachen sich die Fraktionen von SPD, DIE LINKE und Bündnis90/Die Grünen dafür aus, den Sachkundenachweis in der nächsten Legislaturperiode einzuführen.
Die Tagesordnung des Deutschen Bundestags vom 22. Juni ist » online verfügbar. Die Anhörung im Wirtschaftsausschuss vom 29. März, bei der DDIV als einziger Vertreter Verwalterinteressen vertrat, kann in der » Mediathek des Parlamentsfernsehen abgerufen werden.

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren


07. Juni 2017, 18:29

Verspätete Verwalterabrechnung: Betriebskosten für vermietete Eigentumswohnung sind binnen Jahresfrist abzurechnen

http://www.hausverwalter-blog.de/2017/01/verspaetete-verwalterabrechnung-betriebskosten-fuer-vermietete-eigentumswohnung-sind-binnen-jahresfrist-abzurechnen.html Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2017
BGH-Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15: Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.
Sachverhalt und Prozessverlauf:
Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlunge​n zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinscha​ft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.
Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaf​t vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.
Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.
Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.
Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinscha​ft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinscha​ft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinscha​ft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.
  • § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
(1)

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; . 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
  • § 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung
(1)

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit
Vorinstanzen:
Amtsgericht Schwetzingen – Urteil vom 26. November 2014 – 4 C 81/14
Landgericht Mannheim – Urteil vom 14. Oktober 2015 – 4 S 142/14

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2017

André Kesselheim

Kommentare (0)

Kommentieren